出香港記:西班牙買樓送錢

香港青年學者沈旭暉在網上分享,多一本護照就多一個逃生門,在海外置業,也是全球人同此心的生存要訣之一。

施羅德投資的專家教路,買樓之前,首先要問:你有沒有機會到處旅行?置業的地方有沒有良好的醫療配套,或教育升學機會,譬如一家名牌大學?如果當地缺乏醫療跟升學配套,即俗稱「鬼城」,則無甚投資價值,當度假屋就算。

這家名牌投資管理公司 2016 的置業策略稱,今天的西班牙至為「抵買」,有些銀行甚至為買家提供高達 113% 的按揭,絕對物超所值。

瑞典房屋問題嚴重

對於英國人來說,今年四月之後,在海外置業變得更加吸引,因為英國人在國內第二次置業要繳交高昂印花稅(在原有印花稅之上再另加 3%),但在國外就沒有這樣的障礙。南歐因而變得格外吸引:西班牙、葡萄牙跟意大利三國近在咫尺,是英國人最喜愛的度假勝地。

世界經合組織(OECD) 持續十年調查各國大城市房價,與當地平均收入掛鉤,以評分 100 為正常值,超出 100 的即為房價過高,譬如得分 110,則等於房價高出收入水平 10%。如下圖所示,英國房價超出 7%,瑞典住房短缺問題嚴重,則超出 14%。

經合組織國家統計 ──「樓價:薪金比例」
過百表示樓價高估

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西班牙也有鬼城

反過來,如果房屋數量過多,超額建造,樓價會有一沉到底的災難,西班牙自 2008 年金融海嘯以來,房價至少貶值 26%。施羅德專家說,在西班牙的某些城鎮,既無基礎設施,有沒有市場需求,形成鬼城。

萊坊地產公司(Knight Frank)的調查部門稱,歐洲一些衰退地區的樓市已經復甦,譬如土耳其,去年樓價漲幅達 18.9%,原因是大量外來投資,人口增長和房屋建造放緩。 北歐國家雖然氣候寒冷,但專家預計當地樓價依然有升無跌,以斯德哥爾摩為例,當地城市規劃嚴格,亦即房屋數量將保持穩定,供不應求,尤其吸引準業主。同樣供不應求的還有法國南岸的物業,這些度假屋永遠不會貶值。

萊坊全球樓價指數:2014年第三季至 2015 年第三季樓價升跌(%)

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如果不想在法國南部跟人爭崩頭,超值之選有葡萄牙南部的阿爾加維:當地樓價已經貶值超過 40-50%。不可忽略的還有貨幣因素,當英鎊對歐元強勢之際,英國人一般都會首先考慮在歐洲置業。貨幣貶值的還有南非,去年以來下降了 25%,當地樓價升幅依然緩慢。

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